Kira Sözleşmesinin Kiracıdan Kaynaklı Sebeplerden Ötürü Feshi ve Kiralananın Tahliyesi (Kiracı Çıkarma)
Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kira sözleşmesi kiraya veren ile kiracı arasında akdedilmektedir. Kira sözleşmesinin konusu menkul ve gayrimenkul olan ve fiziksel dünyada yere sahip olan her şey olabilmektedir. Kira sözleşmelerinin üç unsuru bulunmaktadır. Bu unsurlar; tarafların iradesi, kiralanan ve kira bedelidir. Kira ilişkisi sürekli borç doğuran bir ilişkidir. Dolayısıyla koşulların oluşması halinde tarafların sözleşmeleri feshetmeleri mümkündür. Bu çalışma kira sözleşmesinin kiracıdan kaynaklanan sebeplerden ötürü feshini ve kiralananın tahliyesini ele alacaktır.
Kira Sözleşmesinin Kiracıdan Kaynaklı Sebeplerden Ötürü Fesih Sebepleri
1. Kira Bedelinin Ödenmemesi
Sözleşme serbestisi uyarınca, taraflar özgürce sözleşme akdedebilir ve bu sözleşmelerin içeriklerini (Kanunlar aksini öngörmediği sürece) isteklerine göre düzenleyebilirler. Türk Borçlar Kanunu’nun 314. maddesi uyarınca, aksine bir sözleşme ya da yerel adet olmaması halinde kira bedeli ayın son günü ve en geç kira süresinde ödenmelidir. Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi uyarınca, kiracı zamanında kira bedelini ödemez ise, o halde kiraya verenin bu durum karşısında ne yapabileceği düzenlenmiş bulunmaktadır. Madde hükmü uyarınca kiraya veren, kiracıya kira bedelinin ödenmesini talep eden, kira bedelinin ödenmemesi halinde kira sözleşmesini feshedebileceğini belirten bir ihtarname göndermesi mümkündür. İhtarname ile kiracıya tanınan ödeme süresi adi kira sözleşmelerinde 10 gün, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde ise 30 gündür. Dolayısıyla 30 günlük süre içerisinde kira bedelinin kendisine ödenmemesi halinde, kiraya veren TBK m. 348 uyarınca kiracıya yazılı bildirimde bulunarak kira sözleşmesini feshedebilir. Fesih sonucunda kiracının kiralanandan tahliyesi sağlanmaktadır.
2. Kiracının İflası
Türk Borçlar Kanunu’nun 332. maddesi uyarınca kiracının kiralananın tesliminden sonraki bir zamanda iflas etmesi halinde, kiraya veren işleyecek kira bedelleri için güvence talep edebilmektedir. Bunun için kiraya veren kiracıya ve iflas masasına uygun bir süre vermelidir. Bu süre içerisinde bir güvence verilmemesi halinde, kiraya veren anında sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir.
3. Önemli Bir Sebebin Varlığı (Olağanüstü Fesih)
Türk Borçlar Kanunu’nun 331. maddesi uyarınca, kira sözleşmesinin taraflarından her biri kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Söz konusu durum tarafların kusurlarından dolayı oluşmamalıdır. Ayrıca tarafların söz konusu önemli durumu sözleşmenin başında öngöremeyecek durumda olmaları gerekmektedir. Bu noktada önemli sebep kavramının ne anlama geldiği belirtilmelidir. Önemli sebep kavramı, mahkeme kararlarında mücbir sebep şeklinde yorumlanmakta olduğundan, doğal afet, ağır ekonomik krizler, küresel salgınlar ve savaş hali önemli sebeplere örnek olarak gösterilebilir.
4. Kiralananın Sözleşmeye Aykırı Olarak Kullanılması Durumunda (Kiralananda Zarar Oluşması, Komşuluk İlişkileri vs.)
Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesi uyarınca, kiracının kiralananı sözleşme uygun kullanmak, özenli kullanmak ve komşularına saygılı olacak şekilde kullanması gerekmektedir. Kiracının bu yükümlülüklerini ihlal etmesi halinde, kiraya veren adi kira sözleşmelerinde derhal sözleşmeyi feshedebilir iken, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise yazılı bir ihtarname ile en az 30 günlük bir süre verilmesi gerekmektedir. Kiraya veren ihtarnamede bu verilen süre içerisinde aykırılıkların giderilmesini, aksi takdirde kira sözleşmesinin fesih edileceğini ihtar edecektir. Süre sonunda aykırılıkların giderilmemiş olması halinde kiraya veren kiracıya yazılı ihtarname göndermek suretiyle kira sözleşmesini feshedebilecektir. Ancak durum ve koşullardan süre vermenin yararsız olacağı, kiracının fiillerinin kiraya veren ve komşular bakımından çekilmez olması ve kiracının kasten kiralanana ağır bir zarar veriyor olması halinde, kiraya veren süre vermeksizin kira sözleşmesini tek taraflı irade beyanı ile feshedebilir.
5.Belirli Süreli Kira Sözleşmesinin Onuncu Uzama Yılından Sonrası
Türk Borçlar Kanunu’nun 300. maddesi uyarınca, belirli süreli kira sözleşmesi taraflarca kararlaştırılmış olan sürenin geçmesiyle, herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek olan kira sözleşmelerine denmektedir. Her ne kadar kural olarak belirli süreli kira sözleşmeleri sürenin geçmesi ile birlikte sona erse de, Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi uyarınca sözleşmedeki belirli sürenin sona ermesinden en az 15 gün önce kiracı tarafından bildirimde bulunulmadıkça kira sözleşmesi aynı koşullarla bir yıl daha uzatılmış sayılmaktadır. Ancak kanun maddesi uyarınca, 10 yıllık uzama süresinin dolmasından itibaren, her yıl belirli sürenin bitmesinden en az 3 ay öncesinde bildirimde bulunmak koşuluyla sözleşmenin sona erdirilebileceği düzenlenmiştir. Örnek vermek gerekirse, 13.01.2013 tarihinde 1 yıllığına imzalanmış bir belirli kira sözleşmesi 13.01.2014 tarihinde aynı koşullarla bir yıl daha uzamış sayılacak ve 13.01.2015 tarihinde ilk uzama yılı dolmuş olacaktır. 13.01.2024 yılında ise 10. uzama yılı dolmuş olacak, kira sözleşmesi aynı koşullarla bir yıl daha uzamış sayılacak ve kiraya veren on birinci yılın dolma zamanı olan 13.01.2025 tarihinden en az 3 ay önce bildirimde bulunmak sureti ile kira sözleşmesini sona erdirebilecektir.
6. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesinin Onuncu Yılından Sonra
Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesinin 2. fıkrası uyarınca, kiraya veren belirsiz süreli kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 10 yıl sonra genel hükümlere göre kira sözleşmesini feshedebilmektedir. Genel hükümler uyarınca taşınmazlarda fesih sürelerinin nasıl olduğu Türk Borçlar Kanunu’nun 329. maddesinde düzenlenmiş bulunmaktadır. Madde hükmü uyarınca, taraflar her 6 aylık dönem için 3 ay içerisinde fesih iradesini bildirmelidir. Dolayısıyla kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 6 ay sonra kira sözleşmesini feshetmek isteyen kiraya veren, kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 3 ay içerisinde fesih bildirimini yazılı olarak kiracıya bildirmelidir. Örneğin tarafların 15.03.2009 tarihinde belirsiz süreli kira sözleşmesi akdettikleri düşünülürse, 14.03.2019 tarihinde onuncu yıl doğmuş olacak, 15.09.2019 tarihinde sözleşmeyi feshetmek isteyen kiraya verenin de 15.06.2019 tarihine dek fesih bildirimini göndermesi gerekecektir.
7. Kiraya Verenin İhtiyacı Ya Da Kiralananın Yeniden İnşası Halinde
Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi uyarınca, kiraya verenin kiralanana çeşitli sebeplerden dolayı ihtiyaç duyması ya da kiralananın onarılması, genişletilmesi ve değiştirilmesi durumlarında kiralananın kullanılmasının imkansız olduğu hallerde kira sözleşmesini feshedebilmekte ve kiracının tahliyesini talep edebilmektedir. Kiraya verenin bu haklarını kullanabilmesi ancak dava yolu ile mümkündür.
Kiraya veren söz konusu madde hükmü uyarınca, kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kiralanana ihtiyaç duyması halinde davayı ikame edebilmektedir.
Aynı zamanda kiraya veren, söz konusu kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımının, genişletilmesinin ya da değiştirilmesinin gerekli olduğu hallerde, bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız hale gelmesi kaçınılmaz ise, dava yolu ile kira sözleşmesini feshedebilecektir.
Söz konusu dava, belirli süreli kira sözleşmelerinde kira yılının sonundan itibaren 1 ay içerisinde, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise her 6 aylık fesih döneminin sona ermesinden itibaren 1 ay içerisinde dava ikame edilmelidir.
8. Yeni Malikin İhtiyacı Halinde
Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi uyarınca, halihazırda kiralananda bir kiracı bulunurken kiralananı sonradan edinen kişi de dava yolu ile kira sözleşmesinin feshini ve kiracının tahliyesini talep edebilmektedir. Yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, kiralananı edinen kişiye dava açma edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Örneğin 13.10.2020 yılında yapılmış bir kira sözleşmesinin bulunduğu halde, bir kimsenin 10.01.2025 tarihinde kiralananı alması durumunda 10.02.2025 tarihine kadar kiracıya ihtarname göndermesi gerekmektedir. İhtarnamenin gönderilmesinden sonra edinme tarihinden 6 ay sonra, yani 10.07.2025 tarihinden itibaren tahliye davası açılabilir.
Aynı zamanda söz konusu maddenin ikinci fıkrası uyarınca, kira yılının sona ermesinden itibaren 1 ay içerisinde de dava açılabilmektedir. Dolayısıyla somut olayda kiralananı sonradan edinen malik 13.11.2025 tarihine dek tahliye davası açma hakkına da sahiptir.
9. Tahliye Taahhüdünün İmzalanması Halinde
Kiracı, kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağına dair yazılı bir beyan verir ve bu beyan kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra düzenlenirse, bu belgeye tahliye taahhütnamesi denir. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesine göre, kiracı bu taahhüdüne rağmen belirttiği tarihte taşınmazı tahliye etmezse, kiraya veren, bu tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatabilir veya tahliye davası açabilir.
Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için: Yazılı şekilde düzenlenmiş olması, kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması ve taahhütte tahliye tarihi açıkça belirtilmiş olması gerekir.
10. Aynı Kira Yılı İçinde İki Haklı İhtar Yapılması Halinde
Kiracı, kira sözleşmesi süresi içinde kira bedelini zamanında ödemez ve bu nedenle kendisine yazılı olarak iki defa haklı ihtar gönderilirse, Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi uyarınca kiraya veren, kira sözleşmesini sona erdirebilir. Bu durum “iki haklı ihtara dayalı tahliye” olarak bilinir.
Bu davanın açılabilmesi için şu şartların gerçekleşmesi gerekir: Kira süresi bir yıldan kısa ise, kira süresi içinde iki ayrı haklı ihtar yapılmış olmalıdır. Kira süresi bir yıl veya daha uzun ise, aynı kira yılı içinde iki ayrı haklı ihtar yapılmalıdır. Bu ihtarlar yazılı olmalı ve kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle yapılmış olmalıdır. Kiraya veren, ihtarların yapıldığı kira yılının sona ermesinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açmalıdır.
11. Kiracının veya Eşinin Aynı İlçede Başka Bir Konutu Bulunması Halinde
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin, aynı ilçe ya da belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması hâlinde, kiraya veren bazı şartlarla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 3. fıkrasına göre kiraya veren, bu durumu kira sözleşmesi kurulduğu sırada bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açarak sözleşmeyi sona erdirebilir.
Bu tahliye nedeninin geçerli olabilmesi için: Kiracıya veya birlikte yaşadığı eşine ait başka bir konutun bulunması, bu konutun aynı ilçe ya da belde sınırları içinde ve oturmaya elverişli olması, kiraya verenin bu durumu kira sözleşmesi kurulduğu sırada bilmemesi, tahliye davasının sözleşmenin bitiminden itibaren en geç bir ay içinde açılması gerekir.